定期借地借家制度

定期借家制度

 定期借家制度とは、「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」(平成11年12月15日法律第153号 平成12年3月1日施行)に基づき、借地借家法の一部改正による定期・建物賃貸借制度のことであり、
期間の満了時に更新なく契約が確定的に終了する賃貸借契約制度です。従来の正当の事由による更新拒絶・解約の制限のある借家契約のほか、定期借家契約という新たな契約の形が加わりました。


定期借家制度のポイント
  • 定期借家契約は、必ず公正証書などの書面によって契約をしなければなりません。
  • 賃貸人は、賃借人に「この賃貸借は更新がなく、期間の満了により終了する」ことを、契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して説明しなければなりません。(もし、その説明をしなければ、その契約は契約の更新がある従来型の借家契約となります。)
  • 期間が1年以上の定期借家契約の場合、賃貸人は賃借人に対して期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に期間満了によって賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を賃借人に対抗することができません。
  • 居住用の建物で床面積が200m2未満のものについては、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、賃借人は1ヶ月前に申し入れを行うことにより賃貸借の中途解約ができるということが法律上認められています。
  • これより長い中途解約の申し入れ期間を特約で設けるなど、賃借人に不利な特約を結んでも無効になります。
  • これ以外の建物については、契約書中に中途解約の特約があれば、その定めに従って、中途解約をすることができます。
  • 今年3月1日より前に結ばれた賃貸借契約は、これまでどおり、正当の事由による更新拒絶・解約の制限のある借家契約として有効です。
  • 今年3月1日より前に契約した居住用建物を引き続き賃貸借する場合は、定期借家契約に切り替えることはできません。
国土交通省住宅局ホームページ(http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/teishaku/111215-1.htm)もご覧ください。

定期借家契約と従来型の借家契約の比較
定期借家契約 従来型の借家契約
1.契約方法 (1)公正証書等の書面による契約に限る。

(2)さらに、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に書面を交付して説明しなければならない。
書面でも口頭でも可
2.更新の有無 期間満了により終了し、更新はない 正当事由がない限り更新
3.建物の賃貸借期間の上限 無制限 平成12年3月1日より前の契約・・・・・・・20年
平成12年3月1日以後の契約・・・・・・・無制限
4.期間を1年未満とする建物の賃貸借の効力 期間を半年とする等、1年未満の契約も有効 期間の定めのない賃貸借とみなされる
5.建物の借賃の増減 借賃の増減は特約があればその定めに従う 当事者は借賃の額の増減を請求できる。特約により増額しないこととできる
6.中途解約の可否 (1)床面積200m2未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借家人からは、特約がなくても法律により中途解約できる

(2)(1)以外の場合は特約があればそれによる
中途解約に関する特約があればそれによる

 

定期借地制度

 定期借地制度とは、「借地借家法」(平成3年10月4日法律第90号 平成4年8月1日施行)に基づき新たに制度化されたもので、契約により一定期間の経過により、当然にその消滅が予定されている借地権の制度です。これまでの借地権(普通借地権)でも一応の期間はありましたが、借地人が望めば、土地所有者に「正当事由」(土地所有者が、自らのその土地を必要とする事情等)がないかぎり、この借地契約の更新を拒むことができませんでした。つまり定期借地権は、普通借地権とは異なり、更新のない借地権です。

定期借地権制度の目的
 
普通借地権では、土地所有者に正当事由がない限り借地契約の更新が可能であり、どうしても明け渡しを求める場合、高い立ち退き料を支払う必要がありました。これにより、土地所有者に「土地を半永久的にあげるようなものだ。」という認識が広がり、結果、借地による土地の供給が著しく不足するようになりました。
 定期借地権は制度は、この土地の貸し渋り対策として登場しました。

定期借地権のメリット

 定期借地権のメリットとして、土地所有者においては、期間満了時には土地が無償で更地の状態で戻ってくることなどです。また、借地人にとっては、所有権分譲と比べはるかに安い価格で持ち家を購入できることです。

定期借地権の種類

種類 借地期間 備考
一般定期借地権 50年以上 期間満了時に、無条件で建物を取り壊して土地を返還
事業用借地権 10年~20年以下 同上
建物譲渡特約付借地権 30年以上 土地所有者が借地人から建物を買い取る約束をした借地権

 


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