Q1
 不動産取得税は、どのような場合に課税されるのですか。


A1
 不動産(土地や家屋)を売買、交換、贈与、新築、増築、改築などによって取得した場合に、
      その取得した人に対して一度だけ課せられる税金です。

      不動産の取得とは、不動産の所有権を取得した場合をいうもので、登記の有無、有償・無償、取
      得の理由は問いません。
         例えば、建築した家屋を登記しない場合や、土地や家屋の所有権移転登記を省略した場合
      にも、課税対象となり、等価交換のように経済的利益が発生しない場合でも課税されます。
         ただし、相続(包括遺贈及び 被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む)による取得
      は非課税です。



 

Q2 配偶者から不動産の贈与を受けましたが、配偶者控除により国税の贈与税は課税されなかった
      のですが、不動産取得税も同じように課税されないのですか。


A
2 婚姻期間が20年以上の夫婦間の贈与で、配偶者控除に該当し、贈与税が課税されなかった場
      合でも、不動産取得税は課税されます。


 
Q3 親から不動産の贈与を受けた際に、相続時精算課税制度を選択し、贈与税が課税されなかった
      場合はどうなりますか。


A3
 親からの贈与で相続時精算課税制度()に係る特別控除を適用したことによって国税の贈与税
      が課税されなかった場合でも、不動産取得税には適用されませんので、通常の贈与と同様、課税
      されることとなります。

      (※)「相続時精算課税制度」 とは、60歳以上の親が20歳以上の子(推定相続人)に財産を
       贈与した場合には、選択により、財産から特別控除額(限度額2,500万円)を控除した金額で贈
     与税が課税され、その後、親が亡くなった時に、その贈与財産と相続財産を合計して相続
     税が算定されるものです。
        詳しくは、国税庁「タックスアンサー」をご覧ください。



Q4 不動産取得税の税率はどうなっているのですか。

A4 
4%です。ただし、取得日に応じて以下の特例措置があります。

 取得日

  土地

 家屋

 住宅

住宅以外 

 平成20年4月1日~
平成33年3月31日

 3%

 3%

4% 







Q5 不動産取得税の税額は、どのように計算されるのですか。

A5
 「不動産の価格(課税標準額)×税率=税額」で計算されます。
      不動産の価格(課税標準額)とは、不動産を取得したときの市町村の固定資産課税台帳に登録さ
    れている価格です(固定資産税の課税標準額ではありません)。
         また、購入価格や建築工事費などの価格ではありません。

      ※ただし、宅地(宅地以外の土地で市街地区域の農地など、その価格が宅地の価格に比準して決
         定されている土地を含みます。)の取得が平成33年3月31日までに行われた場合について
         は、固定資産課税台帳に登録されている価格の2分の1が課税標準額になります。
         =宅地に係る特例措置



Q6 先般、宅地を購入しましたが、不動産取得税の課税時期と税額計算について教えてくださ
       い。


A6
 
● 課税時期

       一般的な課税時期は、所有権移転登記後、おおむね7~8ヶ月後となります。
● 税額計算

       税額は、固定資産評価額(固定資産課税台帳の登録価格)に3%を乗じた額となります。

    宅地の場合は、特例により、固定資産評価額(固定資産課税台帳の登録価格)の2分の1の価格に
   3%を乗じた額となります。

   《 例 》

   固定資産評価額(固定資産課税台帳の登録価格)が 9,000,000円の宅地の場合

   9,000,000円×1/2(宅地に係る特例措置)×3%=135,000円

 



Q7 私が宅地を購入し、自らが住宅を新築する予定ですが、この宅地の取得に対して何か軽減措置
  はありますか。

A7 
 土地の取得後3年以内にその土地の上に住宅の延床面積が50m²(貸家共同住宅の場合は40
  m²)以上240m²以下のもの(「特例適用住宅」と言います。)を新築したときは、住宅1戸につ
    き、下記アまたはイにより算出した額のいずれか大きい方の額が軽減されます。
    ア 45,000円
    イ 土地1m²あたりの価格 × 住宅の延床面積の2倍(200m²が限度)×3%

  
  《 例 》

   住宅の延べ床面積が 120m²

   土地の面積が 250m²

   土地の固定資産課税台帳の登録価格 9,000,000円 の場合
 
  [   当初の税額  ]
   9,000,000円×1/2(宅地に係る特例措置)×3%=135,000円  

  
   [ 軽減される額 ]

   土地1m²あたりの価格:9,000,000円×1/2(宅地に係る特例措置)÷250m²
   住宅の延床面積の2倍:120m²×2は200m²を超えるので → 200m²(限度)

   (9,000,000円×1/2÷250m²)×200m²×3%=108,000円>45,000円なので 108,000円

      
       [ 軽減後の納税額 ]
          135,000円-108,000円=27,000円

    <注意> 

          住宅が新築される前に土地を譲渡した場合は、あなたから土地を譲り受けた者が住宅を新築し
       なければ、軽減を受けることができません。

          住宅の床面積が、50m²未満か240m²を超える場合なども、軽減を受けることができませ
       ん。

          軽減措置を受ける場合は、県税事務所へ申請が必要です。


 
Q8 私が購入した宅地に配偶者の名義で住宅を新築することにしました。
  
この場合、私が購入した宅地に対する不動産取得税は軽減されるのですか。


A8
 土地の取得後3年以内であれば、その土地にどなたが住宅(一定の要件を満たしているも
        の=「特例適用住宅」)を新築しても不動産取得税の軽減を受けることができます。
           ただし、この場合は、住宅が新築されるまであなたが継続して土地を所有していることが必  
        要です。

軽減される額の算定方法については、Q7の場合と同様です。


Q9 私が購入した宅地を息子に贈与したところ、この宅地に息子が住宅を新築した場合、私が
       購入した際の宅地に対する不動産取得税は軽減されるのですか。


A9
 あなたから土地を譲り受けた者が、あなたが土地を取得してから3年以内に一定の要件を満 
       たす住宅(=「特例適用住宅」)を新築したときは、あなたが取得した土地についても不動産取
       得税の軽減を受けることができます。
          もし、既に納付済の場合には、申請をすれば軽減相当額が還付されます。
          軽減される額の算定方法については、Q7の場合と同様です。


 

Q10 当社(宅地建物取引業)が購入した土地を宅地造成し、分譲後に、宅地の購入者が住宅を新築
          した場合には、当社が購入した土地に対する不動産取得税は軽減(還付)されるのですか。


A10
 Q9と同様に、不動産取得税が軽減されます。

  軽減される額は、分譲後の1区画ごとに、個々に計算します。

  詳しくは、県税事務所までお問い合わせください。


 

Q11 宅地の取得に対し、不動産取得税が課税されたのですが、現在この宅地の上に住宅を建築
         中で、住宅用土地の軽減を受ける予定です。課税された税額は全額納付しなければならないの
          でしょうか。


A11
 土地を取得して3年以内にその土地の上に住宅が新築される予定がある場合は、軽減予定の
          税額相当分(軽減額の算定方法についてはQ7を参照)につき、住宅が完成するまでの間、納
          税を猶予する制度があります。
             ただし、建築確認申請などで完成予定物件の内容が判る場合に限ります。
             この納税の猶予を受けるためには、土地の不動産取得税の納期限までに申請をする必要があ
          り、住宅完成後は、再度、住宅用土地の軽減を受けるための申請が必要になります。
             なお、いったん全額納税していただき、住宅完成後に軽減を受けるための申請を行い、軽減
          税額の還付を受ける方法もあります。


 

Q12 住宅を新築しましたが、建物の不動産取得税の課税時期と税額の計算方法を教えてくださ
         い。


A12
●課税時期
  不動産取得税の課税の基礎となる家屋の価格は、固定資産課税台帳に登録された価格ですが、建
 築された年においては、固定資産課税台帳に価格が登録されていないので、固定資産評価基準(※)
   により取得時点での評価額を決定した上で、課税することになります。
  新築家屋の場合、一般的な課税時期は評価額の算定作業があるため、家屋が完成した翌年10月頃に
  なります。(課税前の夏頃、事前申告書を送らせていただきます。)
 

   (※)「固定資産評価基準」とは、固定資産の評価や方法などについて総務大臣が定めたものをい
        い、不動産取得税同様、固定資産税においても土地や家屋などを評価する場合はこの固定資
            産評価基準によって行うこととされています。
    なお、固定資産評価基準は物価の変動などを考慮して3年毎に改正されます。

●税額の計算方法
  新築家屋の場合は、新築された年の固定資産評価基準により評価した価格が基礎となります。こ
   の額は、新築された家屋の構造や用途、使用されている資材の種類や数量などにより異なり、また
 実際の建築費が基準となるものではありません。
  したがって、税額計算は、固定資産評価基準により評価してみなければお答えできませんが、仮
 に床面積が120m²で、取得時の評価額が15,000,000円であるとすれば、税額は次の計算式によ
 り求められます。

【住宅控除の計算式】
     住宅の価格    控除額    税率  税額
  (15,000,000円-12,000,000円)×3%=90,000円

   その住宅の延床面積が50m²(貸家共同住宅の場合は40m²)以上240m²以下のもの(=「特例適
   用住宅」)であれば、住宅の価格から1戸につき、12,000,000円(注)の控除が適用されま
   す。

(注)平成32年3月31日までの間に、長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優
   良住宅を取得した場合は、1戸につき13,000,000円の控除が適用されます。



Q13
 新築マンションを購入しましたが、不動産取得税の課税時期と税額の計算方法を教えてく
  ださい。


A13
 
●課税時期
  新築のマンションを購入した場合は、購入したマンションと土地(敷地権)が課税対象となりま
   すが、購入したマンションの価格については、建築された年には、固定資産課税台帳にその価格が
 登録されていないので、固定資産評価基準により取得時点での評価額を決定した上で、課税するこ
 とになります。
  一般的な課税時期は評価額算定の作業があるため、翌年10月頃になります。土地(敷地権)も同

 時期に課税となります。

●税額の計算方法
  購入したマンションの税額については、固定資産評価基準により評価した価格に3%を乗じた額
   となります。
  土地(敷地権)の税額については、その持分に応じた固定資産課税台帳に登録された価格を2分
   の1に軽減した価格に3%を乗じた額となります。

●軽減措置
  一定の要件を満たす新築マンションとその土地には軽減措置があります。(Q7、Q12を参照
 してください。)




Q14
 中古住宅とその土地を同時に購入しましたが、不動産取得税の課税時期と税額の計算方法を
   教えてください。


A14
 
●課税時期
      一般的な課税時期は、所有権移転登記後、おおむね7~8ヶ月後となります。

●税額の計算方法
      住宅の税額については、固定資産課税台帳に登録された価格に3%を乗じた額となります。
      土地の税額については、固定資産課税台帳に登録された価格を2分の1に軽減した価格に3%を
  乗じた額となります。

●軽減措置
  次の要件1)~3)をすべて満たす中古住宅(「耐震基準適合既存住宅」といいます。)とその
 敷地には軽減措置があります。
   1)取得者(本人)が居住すること

 

   2)住宅の床面積が50m²以上240m²以下であること 

       3)次のいずれかの要件を満たす住宅 
   【1】昭和57年1月1日以降に新築されたもの

   【2】昭和56年12月31日以前に新築された住宅については、
    「新耐震基準」に適合することの証明がされたもの
 
(注)新耐震基準に適合していることの証明とは、下記(1)~(3)のいずれかに該当するものをいいます。
  (1)耐震基準適合証明書(住宅の取得の日前2年以内の証明がされたもの)
  (2)住宅性能評価書の写し(住宅の取得の日前2年以内に耐震等級1~3と評価されたもの)
  (3)既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されていることを証する書類(住宅の取得の日前2
   年以内に締結されたもの)

●控除額(表1)
  新築時期により、家屋の価格から次の額が控除されます。

耐震基準適合既存住宅の新築時期 

控除額 

備考 

  平成 9年   4月   1日~                             

 1,200万円

 3)【1】【2】

 平成 元年  4月  1日~平成  9年  3月31日

 1,000万円

 昭和60年  7月  1日~平成 元年  3月31日

 450万円

 昭和57年  1月  1日~昭和60年  6月30日

 420万円

 昭和56年  7月  1日~昭和56年12月31日

 420万円


「新耐震基準に適合
することの証明」
が必要

 昭和51年  1月  1日~昭和56年  6月30日

 350万円

 昭和48年  1月  1日~昭和50年12月31日

 230万円

 昭和39年  1月  1日~昭和47年12月31日

 150万円

 昭和29年  7月  1日~昭和38年12月31日

 100万円



  《 例 》

   中古住宅(昭和62年新築、延べ床面積130m²、固定資産課税台帳の登録価格550万円)とその敷地
(宅地、220m²、固定資産課税台帳の登録価格880万円)を取得した場合の軽減措置
  

●住宅の不動産取得税の軽減
  上記の要件1)~3)に該当する住宅であれば、軽減措置が受けられます。
 軽減される額は、住宅が新築された時期により異なりますが、上記の住宅の場合は、表1より450
 万円の住宅控除が受けられますので税額は次の計算式により求められます。

 (住宅の価格-住宅控除額)×(税率)=(軽減後の税額)
  (550万円-450万円) × 3%  =      30,000円

    <注意1>

        住宅控除は、住宅の床面積(車庫、物置等を含みます)が240m²を超える場合や、新築日が
       昭和56年12月31日以前のものである場合などは受けられません。
        ただし、昭和56年12月31日以前に新築されたものでも、「新耐震基準に適合することの
       証明」がされた住宅については、軽減できる場合がありますので、県税事務所までお問い合わせ
       ください。
        なお、住宅控除を受けるためには申請が必要です。
 
    <注意2>

        昭和56年12月31日以前に新築された新耐震基準に適合しない中古住宅を取得し、入居前(取
       得した日から6ヶ月以内)に、耐震改修を行い、新耐震基準に適合することの証明を受け、か
       つ、当該住宅に取得者自らが居住する場合は軽減措置があります。

●土地の不動産取得税の軽減 

    [  当初の税額   ]
      8,800,000円×1/2(宅地に係る特例措置)×3%=132,000円

    [ 軽減される額 ]
     下記アまたはイにより算出した額のいずれか大きい方の額が軽減されます。
     ア 45,000円
     イ 土地1m²当たりの価格×住宅の延床面積の2倍(200m²が限度)×3%

         土地1m²当たりの価格:8,800,000円×1/2÷220m²
         住宅の延床面積の2倍:13m²×2は200m²を超えるので → 200m²
         (8,800,000円×1/2÷220m²)×200m²×3%=120,000円>45,000円なので 120,000円
   
    [ 軽減後の納税額 ]
      132,000円-120,000円=12,000円となります。

    <注意>

  土地の取得者と住宅の取得者が異なる場合や土地の取得が住宅取得前後1年を超える場合にも、 
 軽減を受けることはできません。

  ただし、既存住宅のうち、耐震基準適合既存住宅以外のもので、取得した日から6ヶ月以内に、

 耐震改修を行い、新耐震基準に適合することの証明を受け、かつ、取得者自らが居住する住宅用

 の土地には減額の適用がある場合があります。

  軽減措置を受ける場合には、申請が必要です。


Q15 新築家屋を取得した場合、不動産取得税と固定資産税では、課税の基礎となる家屋の価格が
        異なると聞きましたが、なぜでしょうか。


A15
 不動産取得税は不動産を取得した時点の不動産の価格を課税標準として課税されますが、固定
        資産税は取得した翌年の1月1日時点における不動産の所有者に最初の課税が行われます。家屋
        は通常、構造及び用途等に応じて経過年数による減価(経年減点補正)が生じますので、家屋を
        新築した時点の不動産取得税における不動産の価格よりも、新築後最初(通常は翌年)の固定資産
        税における不動産の価格の方が低額となります。

       不動産取得税の価格=家屋が建築された時点の価格
     固定資産税の価格=家屋が建築された時点の価格×経年減点補正率

    ※経年減点補正率は、固定資産評価基準により決められており、家屋の構造・用途により異なります。
  
    (事例)
    木造住宅を新築した場合(初年度の経年減点補正率0.8)
    不動産取得税の価格 15,000,000円
    固定資産税の価格  15,000,000×0.8=12,000,000円
   
    なお、3年に1度行われる評価替えの時は、不動産取得税と固定資産税とで異なる固定資産評価基準により
    価格を決定するため、調整措置が加わります。

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〒 630-8501 奈良市登大路町30
税制企画係 TEL : 0742-27-8363
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